Ελλάδα – Η ευρωπαϊκή εξαίρεση στην κοινωνική κατοικία

Διαβάζουμε στο Inside Story, άρθρο της Εύας Παπαδοπούλου: Ενώ η χώρα καταγράφει τη μεγαλύτερη στεγαστική επιβάρυνση στην Ευρώπη, η κυβέρνηση ετοιμάζει 2.000 κοινωνικές κατοικίες. Πόσο αποτελεσματική μπορεί να είναι αυτή η παρέμβαση και τι μπορεί να μας δείξει το ευρωπαϊκό παράδειγμα;

Όταν τον περασμένο Σεπτέμβριο ο πρωθυπουργός παρουσίαζε το πακέτο κυβερνητικών εξαγγελιών από το βήμα της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης, αφιέρωνε ένα σημαντικό μέρος της ομιλίας του στο στεγαστικό και τη διαρκή άνοδο των ενοικίων. Ανάμεσα σε άλλα εξήγγειλε την ανέγερση νέων διαμερισμάτων σε εκτάσεις τριών πρώην στρατοπέδων σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και Πάτρα, για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των στελεχών των Ενόπλων Δυνάμεων και τη δημιουργία 1.500 κοινωνικών κατοικιών.

Τι συμβαίνει στην Ευρώπη

Το «καλάθι» θεωρήθηκε από πολλούς μικρό και δυσανάλογα συγκρατημένο, με δεδομένο ότι η στεγαστική κρίση είναι αλληλένδετη με την ενεργειακή, την οικονομική και, τελικά, την κοινωνική. Άλλωστε, την ίδια περίοδο, η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Επιτροπής Ούρσουλα φον ντερ Λάιεν στην ετήσια ομιλία της για την κατάσταση της Ένωσης χαρακτήριζε ρητά το ζήτημα της κατοικίας ως κοινωνική κρίση, υπενθυμίζοντας ότι τα σπίτια, οι κατεξοχήν χώροι ασφαλείας και ανήκειν, έχουν μετατραπεί «για πάρα πολλούς Ευρωπαίους σε πηγή άγχους».

Τον περασμένο Δεκέμβριο, μάλιστα, η Κομισιόν όρισε για πρώτη φορά Ευρωπαίο Επίτροπο για τη Στέγαση και την Ενέργεια, τον Δανό σοσιαλδημοκράτη Νταν Γιόργκενσεν – διευρύνοντας με αυτόν τον τρόπο το χαρτοφυλάκιο της Ενέργειας που είχε μέχρι τότε η προκάτοχός του. Ταυτόχρονα, στις 16 Δεκεμβρίου αναμένεται να παρουσιαστεί το πρώτο EU affordable housing plan: Commission’s final report coming soon HOUS | FASI Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση, ένα φιλόδοξο πλάνο για οικονομικά προσιτή στέγαση για όλα τα κράτη – μέλη, με χρηματοδότηση ύψους 10 δισεκατομμυρίων από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Επενδύσεων.

Είναι η πρώτη φορά στα χρονικά της ΕΕ που οι Βρυξέλλες έχουν επίσημα στραμμένο το βλέμμα στη στεγαστική κρίση, κατονομάζοντάς την ως τέτοια. Και δεν είναι τυχαίο. Το γεγονός ότι οι τιμές των ενοικίων και της αγοράς κατοικίας καλπάζουν με ρυθμούς που ξεπερνούν κατά πολύ την αύξηση των μισθών είναι κοινό διασυνοριακό βίωμα εκατομμυρίων, ενώ καταγράφεται σε δημοσκοπήσεις EU Post-electoral survey 2024 | European Union ως ένα από τα πιο σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι Ευρωπαίοι πολίτες – αποκτώντας αντίστοιχη βαρύτητα στις εκλογές.

Σε μικρότερες πόλεις και σε μεγάλες πρωτεύουσες, η αιτία είναι κοινή. Η ζήτηση αυξάνεται και η προσφορά είναι περιορισμένη. Σε κάποιες χώρες όμως η στεγαστική επιβάρυνση («housing cost overburden») είναι πολύ μεγαλύτερη. Σύμφωνα με την Eurostat, στεγαστική επιβάρυνση αντιμετωπίζουν τα νοικοκυριά που δαπανούν άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, με αποτέλεσμα το ποσό που δίνουν για στέγαση, να τους φτωχοποιεί ταυτόχρονα. Η Ελλάδα ξεχωρίζει, με περισσότερο από το 1/4 του πληθυσμού να αφιερώνει τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγη.

Είναι μακράν το μεγαλύτερο μερίδιο του διαθέσιμου εισοδήματός για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών από οποιαδήποτε άλλη χώρα της ΕΕ. Αυτό παρατηρεί και η έκθεση «Η κατάσταση της στέγασης στην Ευρώπη 2025», της Ευρωπαϊκής Ομοσπονδίας Δημόσιας, Συνεταιριστικής και Κοινωνικής Στέγασης που τα τελευταία 25 χρόνια μέσω του Παρατηρητηρίου της συλλέγει στοιχεία, αριθμητικά δεδομένα και βασικές τάσεις στον τομέα της κοινωνικής στέγασης σε όλη την Ευρώπη.

Η έκθεση, που ακτινογραφεί το στεγαστικό στην Ευρώπη, παρατηρεί φέτος ότι ενώ ορισμένες χώρες ενισχύουν και επεκτείνουν τις δημόσιες στεγαστικές πολιτικές που εφαρμόζουν, άλλες αντιμετωπίζουν απότομες περικοπές, καθυστερήσεις, ακόμη και έλλειψη σαφούς εθνικής στρατηγικής. Η Ελλάδα ανήκει στην τελευταία κατηγορία.

Τι γίνεται στην Ελλάδα

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ο μέσος όρος του αποθέματος που αξιοποιείται ως κοινωνική κατοικία είναι 9-9,3%, ενώ κάποιες χώρες φτάνουν το 24%, ακόμη και το 30%.

Στη χώρα μας δεν υπάρχει δημόσιος φορέας αρμόδιος για τη στεγαστική πολιτική, ούτε υπάρχει θεσμικό πλαίσιο που να εξειδικεύει τη συνταγματική επιταγή για το δικαίωμα στην κατοικία. Το 2012, κατά τη διάρκεια των μνημονίων, καταργήθηκε και η Δημόσια Επιχείρηση Πολεοδομίας και Στέγασης (ΔΕΠΟΣ) όπως και ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας (ΟΕΚ), ο κύριος φορέας κοινωνικής κατοικίας, με τις αρμοδιότητές του να μεταφέρονται στον τότε ΟΑΕΔ (νυν ΔΥΠΑ – Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης), ο οποίος ανέλαβε ως καθολικός διάδοχος να διαχειρίζεται πλέον προγράμματα κοινωνικής πολιτικής για εργαζόμενους και ανέργους.

Η ελληνική «λύση» της κοινωνικής αντιπαροχής

Τον περασμένο Σεπτέμβριο πέρασε από την Ολομέλεια της Βουλής το νομοσχέδιο Νόμος 5229/2025 – Κοινωνική αντιπαροχή – κοινωνική μίσθωση – Πιστοποίηση τριτεκνικής ιδιότητας | e-nomothesia.gr για την κοινωνική αντιπαροχή, που είχε θεσμοθετηθεί αρχικά το 2022 αλλά δεν εφαρμόστηκε. Ο νέος νόμος παρουσιάστηκε ως το όπλο στη φαρέτρα της χώρας για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης: εν ολίγοις, το κράτος θα παραχωρήσει σε ιδιώτες αναξιοποίητα οικόπεδα του δημοσίου και δημόσια κτήρια, προκειμένου με δικά τους χρήματα να ανεγείρουν οικοδομή ή να ανακαινίσουν ήδη υπάρχουσες οικοδομές, από τις οποίες θα κρατήσουν ένα ποσοστό διαμερισμάτων που θα βγάλουν στην αγορά και το υπόλοιπο (τουλάχιστον ένα 30% των διαμερισμάτων) θα μείνει στο δημόσιο για να παραχωρηθεί με χαμηλό ενοίκιο.

Μέσω σύμπραξης Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), ο στόχος, όπως παρουσιάζεται από τα κυβερνητικά στελέχη, είναι η αύξηση του αποθέματος μέσα από δύο «δεξαμενές»: από ακίνητα του δημοσίου που μέχρι σήμερα έμεναν αναξιοποίητα και από νέα ακίνητα που θα χτιστούν, σε συνεργασία με το υπουργείο Εθνικής Άμυνας, μέσα σε ανενεργά στρατόπεδα. Αν και πολλές λεπτομέρειες παραμένουν άγνωστες, οι δικαιούχοι των κατοικιών που θα ενοικιάζει το δημόσιο θα επιλέγονται από τον ΟΠΕΚΑ (Οργανισμός Προνοιακών Επιδομάτων και Κοινωνικής Αλληλεγγύης) βάσει συγκεκριμένων κοινωνικών κριτηρίων. Παράλληλα, μετά την παρέλευση δέκα ετών, θα παρέχεται η δυνατότητα εξαγοράς μέρους των κοινωνικών κατοικιών, καθώς θα διατίθενται μέσω μίσθωσης τύπου «rent to own» – κάτι όμως που θα επιβαρύνει ακόμη περισσότερο το ήδη ανύπαρκτο απόθεμα κοινωνικής κατοικίας στη χώρα.

Πριν από μερικές εβδομάδες, η υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Δόμνα Μιχαηλίδου, αποκάλυψε ότι το πρόγραμμα ξεκινά με 2.500 κατοικίες με μειωμένο μίσθωμα και συγκεκριμένα εισοδηματικά κριτήρια, με στόχο να φτάσουν τις 4.000. Μία παρέμβαση μικρής κλίμακας που, όπως σχολιάζει η Πιτίνι, είναι αμφίβολο πόσο θα καταφέρει να βοηθήσει τον ευάλωτο πληθυσμό.

Σε κάθε περίπτωση, η μεγαλύτερη και πιο ουσιώδης διαφορά σε σχέση με αντίστοιχες ευρωπαϊκές προσπάθειες είναι πως οι συμπράξεις ιδιωτικού-δημοσίου για τις κοινωνικές κατοικίες γίνονται από φορείς που λειτουργούν υπό πολύ ειδικούς όρους και πολλές φορές είναι και μη κερδοσκοπικές εταιρείες, κάτι που δεν έχει προβλεφθεί για τη χώρα μας. Άλλες φορές αρμόδιοι είναι συμμετοχικοί φορείς υπό δημόσιο έλεγχο, που διαχειρίζονται, κατασκευάζουν, και ανακαινίζουν κοινωνικές κατοικίες. «Δεν ξέρουμε αυτή την στιγμή τι θα κάνει ο ιδιωτικός τομέας στο σχήμα, αλλά μοιάζει με ρίσκο να δίνονται όλο και περισσότερα κίνητρα και δυνατότητες κερδοφορίας με πολύ λιγότερες υποχρεώσεις» προσθέτει η ερευνήτρια.

H κατάσταση στην Ευρώπη

«Τα περισσότερα σπίτια δεν θα λύσουν το πρόβλημα» σχολιάζει η Πιτίνι, «αλλά πιο πολλά προσιτά σπίτια που παραμένουν προσιτά για δεκαετίες, μπορούν».

Αυτό που βλέπουμε σε παραδείγματα του εξωτερικού, σημειώνει η Πιτίνι, είναι ότι σε δύσκολους καιρούς, οι χώρες με ισχυρούς κοινωνικούς τομείς στέγασης παρουσιάζουν μία εικόνα σταθερότητας. Κάποιες όπως η Ισπανία και η Σλοβενία ξεκίνησαν πρόσφατα να έχουν στραμμένο το βλέμμα στον θεσμό της κοινωνικής κατοικίας, με θετικά αποτελέσματα. Άλλες, όπως η Ολλανδία και η Aυστρία, ξεχωρίζουν στον τομέα της κοινωνικής στέγης για διαφορετικούς λόγους. Η ολλανδική κυβέρνηση, για παράδειγμα, έχει αναπτύξει ένα σύστημα συμφωνιών, στο πλαίσιο του οποίου οι τοπικές αρχές, οι πάροχοι στέγασης και οι οργανώσεις ενοικιαστών διαπραγματεύονται και συμφωνούν και για την ποσότητα των απαιτούμενων κατοικιών, και για την τοποθεσία, και για τη μορφή των κτιρίων και το μέγεθος των κατοικιών, αντανακλώντας τις ανάγκες των νοικοκυριών με χαμηλό και μέτριο εισόδημα. Η Ολλανδία είναι η χώρα με το υψηλότερο ποσοστό κοινωνικής στέγασης στην Ευρώπη – περίπου 30%.

Το αυστριακό μοντέλο

Η Αυστρία διαθέτει μακρά ιστορία και έναν από τους μεγαλύτερους τομείς κοινωνικής στέγασης στην Ευρώπη. Ειδικά στη Βιέννη, που θεωρείται μία από τις πιο βιώσιμες και προσιτές πρωτεύουσες της Ευρώπης, ζουν σε κοινωνικές ή επιδοτούμενες κατοικίες περίπου 1,1 εκατομμύριο πολίτες, δηλαδή το 60% του πληθυσμού. Η παροχή αυτών των σπιτιών προέρχεται είτε από δημοτικούς φορείς, είτε από την Ένωση Στέγασης Περιορισμένου Κέρδους, που λειτουργεί ως δημόσια μη κερδοσκοπική εταιρεία και αποτελείται από οικοδομικούς συνεταιρισμούς, με σκοπό την παροχή προσιτών ενοικιαζόμενων και ιδιόκτητων κατοικιών. Κάθε χρόνο κατασκευάζονται 15.000-16.000 νέες κατοικίες, ενώ ταυτόχρονα υλοποιούνται και ανακαινίσεις παλιών διαμερισμάτων με σκοπό, μεταξύ άλλων, την ενεργειακή τους αναβάθμιση.

Αν και τα τελευταία χρόνια παρατηρούνται καθυστερήσεις λόγω του υψηλότερου κόστους κατασκευής, οι δημογραφικές αλλαγές, η μετανάστευση και η αύξηση των τιμών των ενοικίων υποδηλώνουν συνεχή ανάγκη για επιπλέον προσιτές κατοικίες. Τα τελευταία στοιχεία του αρμόδιου Αυστριακού Συνδέσμου Μη Κερδοσκοπικών Οικοδομικών Ενώσεων (GBV) δείχνουν ότι υπάρχουν σήμερα περίπου 800.000 άτομα εγγεγραμμένα στις λίστες αναμονής για να μπουν σε διαμερίσματα.

Το παράδειγμα της Θεσσαλονίκης

Ως φωτεινή εξαίρεση και δείγμα καινοτομίας για την Ελλάδα, η έκθεση του Housing Europe αναφέρεται στο παράδειγμα της Θεσσαλονίκης. Κι αυτό χάρη στην πρωτοβουλία «Τοπική Στρατηγική για την Κοινωνική και Προσιτή Κατοικία», που μέσω του δημοτικού Φορέα Κοινωνικής Μίσθωσης δημιουργεί μια δεξαμενή ακινήτων από το αναξιοποίητο κτιριακό απόθεμα εντός του δήμου. Το πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης έχει επιχειρησιακό βραχίονα τον αναπτυξιακό οργανισμό του δήμου (Αναπτυξιακή Μείζονος Αστικής Θεσσαλονίκης – ΜΑΘ ΑΕ/ΑΟΤΑ) και χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης με τη συνεργασία του Δήμου Θεσσαλονίκης και του υπουργείου Κοινωνικών Υποθέσεων.